최근 국내 주택 시장을 관통하는 가장 두드러진 현상은 ‘주택시장의 초양극화’ 현상입니다. 아파트 7채를 팔아야 비로소 비싼 집 한 채를 살 수 있다는 냉정한 현실은 서울 주택 시장의 가격 격차가 역대 최고 수준으로 벌어졌음을 단적으로 보여줍니다. 고가 아파트는 현금 자산가들의 ‘똘똘한 한 채’ 선호에 힘입어 멈출 줄 모르는 상승세를 보이고 있습니다. 이에 비해 중저가 아파트는 대출 규제와 경기 불확실성 속에서 싼 가격에 머무는 양상이 뚜렷해지고 있습니다.
이러한 못 말리는 ‘집값 쏠림’ 현상에 대응하여, 정부는 ’10·15 대책’이라는 초강력 규제 카드를 꺼내 들었습니다. 또한, ‘부모 찬스’를 이용한 편법 증여와 우회 대출, 집값 띄우기 등 모든 부동산 불법 행위의 ‘뿌리를 뽑겠다’는 강력한 의지를 천명하고 있습니다. 본 글에서는 서울 집값 양극화의 심화 원인을 분석하고, 10·15 대책의 단기적 효과를 살펴보겠습니다. 아울러 범부처 부동산 감독 추진단 출범으로 대표되는 정부의 불법행위 대응 강화 움직임을 심층적으로 조망하도록 하겠습니다.
역대 최고 초양극화 현상의 근본 원인
서울 아파트값의 양극화가 역대 최고 수준으로 심화된 배경에는 ‘대출 규제의 역설’과 ‘비아파트 불신’이라는 두 가지 구조적 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다.
‘똘똘한 한 채’ 선호 심화
정부의 연이은 고강도 대출 규제는 실수요자들이 대출을 끼고 주택을 구매하는 것을 어렵게 만들었습니다. 특히 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도 제한 등은 현금 동원력이 부족한 중산층의 진입을 사실상 차단하는 결과를 낳았습니다. 그 결과, 현금 자산가들만이 ‘집도 안 보고 사겠다며 몰리는’ 서울 강남, 마용성 등 핵심 지역의 고가 아파트 시장을 주도하게 되었습니다. 대출 규제는 현금 부자들의 독무대를 만들어주었고, 이들은 세제와 환금성 측면에서 유리한 ‘똘똘한 한 채’에 자산을 집중하는 현상을 가속화시켰습니다. 반면, 서울 외곽이나 중저가 아파트 단지는 매수세가 급감하며 가격 상승세가 정체되거나 오히려 하락하는 극명한 대비를 보이며 양극화 지수를 끌어올렸습니다. 결국 규제가 의도치 않게 핵심 지역의 ‘불패 신화’를 공인해 준 셈이라는 비판도 제기됩니다.
비아파트 불신과 아파트 쏠림
최근 수년간 전국적으로 확산된 전세사기 사태는 다세대·연립주택 등 비(非)아파트 주택 시장에 대한 신뢰를 근본적으로 무너뜨렸습니다. 전세보증 가입 조건이 까다로워지고 빌라에 대한 불신이 커지고 있습니다. 이는 실수요자와 투자자 모두 시세 정보가 투명하고 환금성이 높은 아파트로 수요를 집중시키는 ‘아파트 쏠림’ 현상이 역대 최고 수준으로 심화시키는 요인이 됩니다. 이러한 수요의 집중은 아파트 가격, 특히 정주 여건이 우수한 서울 주요 아파트의 가격을 더욱 끌어올리는 결과를 낳았습니다. 아울러, 아파트를 소유한 자와 소유하지 못한 자 사이의 ‘사다리’ 격차를 더욱 넓히는 핵심 원인이 되었습니다. 중산층은 매매 시장에서 밀려나 전세 시장에 머물게 되면서 전월세 가격의 불안정성까지 키우는 악순환으로 이어지고 있습니다.
’10·15 대책’의 강력한 규제와 단기 효과
집값 쏠림 현상에 대한 시장의 우려가 커지자, 정부는 2025년 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책(10·15 대책)’을 발표하며 초강력 규제 드라이브를 걸었습니다. 이 대책은 단기적으로 시장의 과열을 진정시키는 효과를 보였지만, 장기적인 한계점도 동시에 안고 있다는 평가입니다.
서울 아파트 거래량 급감
10·15 대책의 핵심은 서울 전 지역 및 경기 12개 지역을 ‘3중 규제지역’으로 지정한 것입니다. 이 지역들은 조정대상지역, 투기과열지구에 더해 토지거래허가구역까지 추가 지정되어 강력한 규제를 받게 되었습니다. 특히 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 2년간 실거주 의무가 부과되면서, 투자 목적의 ‘갭 투자’ 수요가 근본적으로 차단되었습니다. 대책 시행 직후 서울 아파트의 상승률이 절반으로 급락하고, 열흘간 서울 아파트 거래량이 직전 열흘 대비 80% 가까이 급감하는 등 시장은 즉각적인 반응을 보였습니다.집주인들이 전세 낀 매물을 거둬들이면서 매물 자체가 감소하는 ‘거래 절벽’ 현상도 심화되었습니다. 전문가들은 단기적으로 3~6개월 정도 조정 국면이 이어질 것으로 예상하고 있습니다.
규제의 역설과 장기적 한계
단기적으로 과열을 잡는 효과는 명확하지만, 10·15 대책은 근본적인 공급 대책이 여전히 미흡하다는 점에서 장기적인 한계가 지적됩니다. 토지거래허가구역 확대는 시장에 매물이 나오게 하는 ‘공급’ 역할을 막아버려, 규제에 시장이 적응하는 몇 달 뒤에는 오히려 가격이 다시 오를 수 있다는 비관론이 존재합니다. 강력한 ‘돈줄 죄기’만으로는 풍부한 유동성과 절대적인 공급 부족 문제를 해결하기 어렵다는 것입니다. 따라서 중장기적으로는 서울 핵심 지역의 집값 불패 신화를 해소하기에는 역부족일 것이라는 우려의 목소리가 높습니다.
부동산 불법행위 ‘무관용 대응’ 강화
집값 급등 과정에서 편법 증여, 불법 대출 등 ‘부동산 불법행위’가 만연했다는 판단 아래, 정부는 이를 시장 교란 행위로 규정하고 ‘무관용 대응’ 기조를 확고히 하고 있습니다.
범부처 감독 추진단 출범
국토교통부, 국세청, 금융위원회 등 관계부처가 역량을 결집하여 ‘범부처 부동산 감독 추진단’을 공식 출범시켰습니다. 이 추진단은 부동산 불법행위 조사와 수사를 통합 관리하는 상설 조직으로 출발하였습니다. ▲집값 띄우기 담합 ▲우회 대출 ▲해외 자금 불법 반입 ▲미성년자 주택 매수 등 8대 불법행위에 대해 체계적이고 신속하게 대응하는 컨트롤타워 역할을 수행합니다. 이미 주택 이상거래 2,700여 건이 적발된 것으로 보도 되어지고 있습니다. 이들 이상거래들은 법인 자금 유용, 부모로부터의 편법 증여를 통한 고가 아파트 취득, 거래금액 거짓 신고(다운계약) 등 다양한 형태의 불법 사례들로 확인되었습니다. 정부는 시세 교란 행위에 대한 연말 집중 신고 기간 운영과 부동산 특별사법경찰 지명 등을 통해 감독 기능의 실효성을 높여 나갈 계획임을 천명하였습니다.
‘부모 찬스’ 자금 출처 실시간 검증
특히 국세청은 소득원 없이 고가 아파트를 취득한 ‘대학생’ 등 미성년자 및 30대 이하 젊은 층에 대해 ‘부모 찬스’를 이용한 증여 여부를 집중적으로 검증하고 있습니다. 국세청은 시장이 안정될 때까지 고가 아파트 취득 거래에 대한 자금 출처 조사 건수와 대상을 대폭 확대할 방침입니다. 나아가 국세청은 부동산 자금 조달 계획서를 금융위원회, 지자체 등과 실시간으로 공유하는 시스템을 추진하고 있습니다. 이러한 것들은 주택 구입 자금의 원천을 실시간으로 들여다보고 편법 증여와 탈세에 신속하게 대응할 계획입니다.이는 ‘사다리’를 걷어차는 불법적인 행위를 근절하고 시장의 투명성을 높이려는 강력한 의지의 표명으로 해석됩니다.
규제와 감독 강화 속 시장의 미래
현재 서울 주택 시장은 ‘초양극화’라는 구조적 모순과 ’10·15 대책’의 강력한 단기 규제 효과가 충돌하며 혼조세를 보이고 있습니다. 대출 규제는 중산층의 주택 구입 사다리를 약화시키고 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 심화시킨다는 역설을 낳았습니다. 그러나 정부는 강력한 범부처 부동산 감독 체계를 구축하고 자금 출처 검증을 실시간으로 강화하고 있습니다. 최소한 불법과 편법을 통해 부(富)를 축적하려는 시도에 대해서는 ‘무관용 원칙’을 적용하겠다는 강력한 신호를 시장에 보내고 있습니다. 결론적으로, 단기적으로 거래 절벽과 가격 조정 국면이 예상됩니다. 다만, 근본적인 공급 부족 문제 해결 없이는 규제가 풀리는 시점에 핵심 지역의 집값이 다시 들썩일 가능성도 배제할 수 없습니다. 투자자들과 실수요자들은 규제와 감독 강화라는 새로운 패러다임 속에서 ‘가격이 아닌 가치’를 중심으로 신중하게 접근해야 할 시점입니다.